こんにちは！Carnegieです。
先日、住宅ローンの条件交渉をして、金利を大きく引き下げました。
単純計算で１２５万円を支払わなくてよくなりました。大きいですね。
自分がやったことは
１、UFJ銀行さんに住宅ローン借り換えの話を聞きに行く。
２、今借りている知多信用銀行さんに、UFJ銀行が提示した条件を提示して、条件良くなりませんか？という質問。
大したことはしていないけども、大きい結果が生まれましたね。
私と同じような子育て世代で、住宅ローンを持っているかたの何かの参考になるかと思って、ブログに書きますね。
変動金利で借りていているから大丈夫とか、日銀のマイナス金利なのでまだいいとか、あるんですが、
変動金利のことを理解すると、制度的には固定金利に変更できても、心理的には難しい、
結果、ツケを先延ばしにしてしまう。
個人的には今低く、金利上昇の兆しが見えて来た今のうちに、借り換えをして固定金利に変えてリスクをなくしておくのがいいというスタンスの私です。
住宅ローンを見直すことになったきっかけは、UFJさんからの一本の電話
ある日、自分の携帯に、愛知県半田市の市外局番からの電話着信。
もしもし、私UFJ銀行の●●です。
いつもご利用ありがとうございます。
？？？？？ UFJ銀行？俺何かお金借りてたっけ？やばいこと？
でも、すぐに大丈夫でした。
住宅ローンをどこかでされていますでしょうか？
はい。
給与口座をご利用いただいている方に、低金利のお話がありまして。。。。。
なるほど、悪い話ではないな。
話を聞くと具体的に住宅ローンをUFJで借り換えた時にどのくらいメリットがあるか、きっちり計算をしてくれるという。
そもそも、最大手のUFJさんなので、心配はありません。
また、５年前に借り換えを一度行っている私としては、聞くだけ聞いても損がないな、と思い、お話を聞くことにしました。
長期金利の安さにびっくり、もっと気にしておけばよかったなああ
UFJさんから提示された１０年固定の金利は、0.75%。2018年6月です。
ネットで全て手続きをする特別金利条件です。
正直、ひくっ。って思いました。
日銀の国債買入オペや マイナス金利政策をしていたので、超低金利状態だとは知っていたのですが、ここまで金利が低いとは知りませんでした。
私は、日銀バズーカと言われる黒田総裁の驚愕な政策で金利がガクンと下がった時に、
2013年に一度借り換えをしていました。1.35%の10年固定金利です。
しかし、まったく経済や金利に疎いわけではありませんが、ここまで低いとは知りませんでした。
調べたら、２年前ぐらいが最低金利だったみたいですね。
もっと、気にしておけばよかった。。。。とは思いますが。
ま、それはいいとして、今回の条件では
借り換えにあたって、司法書士料と保証料がかかるので、その分を考慮してどれだけ どれだけ安くなるかトータルで考えなければなりません。
司法書士料（登記関連費用）が２０万円ぐらい、
保証料（銀行が保険をかけるための費用）が３０万円くらい
と確かに、借り換えによって増えます。
それをローンに組み込むので、0.75%ではなく、実質は0.9%ぐらいになるイメージです。
でも、それを計算に入れても、今回のの10年固定金利では、総支払額額が減り、１２０万円ぐらいの総支払い減です。
現在契約している知多信用銀行に交渉
即借り換え！でもいいのですが、現在借りている知多信用金庫さんに、連絡しました。
UFJからいい条件が提示されたんですが、なんとかなりませんか？
主張ポイントは２つ
１、金利をさげてUFJ銀行と同じくらいの総支払額にならないか？
同じ金利にはできないことはわかっていたので、保証料等がかからない分だけ、どこまで安くできるの？という交渉
２、固定期間をさらに伸ばしてくれないか？
すでに５年が経過していたので、今から１０年固定にしてほしいという交渉
２度くらい出直させましたが、最後にはUFJよりも総支払額が安いところまでもっていけました。
10年固定で0.9%です。
手続きは、UFJよりも楽チンです。
信用金庫さんなので、平日に私が動き回る必要はありません。私が自宅に帰ってから家に来てもらえますからね。
平日休んで時間をつくる必要もありません。
ということで、知多信用金庫さんと再契約。
125万円ほど支払額が減りました。
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めちゃめちゃ安い変動金利を私が選択しない理由
少し話はずれますが、私が変動金利を選択しない理由を書いておきます。
住宅ローンを選択する人の今は８割が変動金利って聞いています。
会社でも隣や後ろの人は変動金利だそう。
たしかに、変動金利だと、0.5%ぐらいが今の相場で、金利はかなり低いです。
でも、変動金利のリスクや変動金利の仕組みを知ると、私は選択したくありません。
それらのことを理解した上でならわかりますが、聞く人聞く人、全く知らないで変動金利にしてます。
簡単に書くと、ポイントは以下。
・変動金利から固定金利に変えるからいいやって思っていても、実際には、固定金利はすでに上がってしまっていて、実際には変更に踏み切れない可能性がある。
・だから、変動金利にする場合は、金利に対して常に敏感でなければならない。
→ そんなことやってられないのが正直なところ
変動金利は、大手銀行が優良企業に１年程度の金利でお金を貸す金利の短期プライムレートで決定されます。
一方、固定金利は国債の取引で連動する金利です。
変動金利は半年ごとに見直され、銀行から連絡がくるので、反応はできますが、普段国債のレートって見てますか？
興味がないので見ないです。また、銀行の固定の長期金利を見ますか？ましてや、自分が変動金利なのに、固定の金利はみませんよね。
金利を気にして生活はしたくないです。頭は違うところに向けたいです。
なので、実際の生活をすると、変動金利が上がって、あれと思った時に考え始めるのがほとんどです。
でも、その時には長期金利は確実に上がっています。変動金利と固定金利は直接連動しませんが、固定金利が常に高くなっています。
固定金利に変更すると月々の支払いが増えます。
なので、わかっていても実際、いつ固定金利にするのか心理的に踏み切るのは難しいです。
また、切り替えにくいカラクリには、もうひとつあります。
それは、変動金利を契約していると、５年間ごとに月々の支払額が見直されます。
５年間は月々の支払額は変わりません。でも、なにが起こっているのかというと、支払いの内訳が変わっていて
元金の支払い分が減り、金利分が増えることになります。
実際金利は上がっていても、実質の月々の支払額は据え置きで負担は変わらないように見えるので、まあいいやと思うのが人間です。
そうすると、変動金利が上昇していても、心理的に固定金利にかえれないのです。
つけが回ってくるのは、返済期間が終わった時です。
金利が高まっていれば、元金が返せていないので、残債が発生します。銀行からは一括支払いを要求されます。
返済期間が終わる頃って、ローンを返し終わるかと思いきや終わってないという大間違いを起こします。
その頃は、やれやれという時期で、老後に向けて蓄えたくなる時期ですよね。
そんな時に、一括でどかって払う気にはまったくなりません。
とうことで、変動金利はいつでも固定金利に変更できるという制度は、心理的に踏み切るのは難しいので、私は固定金利できちっと安心しておきたいです。
固定金利にするのは今がいいかなと思うところ
これも持論なので、聞き流してもらっても結構ですが、思うことがあるので書きます。
日銀の金融政策に変化が7月末に見えました。
長期金利の変動を抑え込んでいたのですが、それを少しゆるくするという決定をしました。
要は日銀が市場の国債の買取を緩めてきたのです。
これまでの頑なに国債を買い入れて長期金利までも抑え込んでいましたが、いよいよ方向を転換し始めました。
国債をばっこばっこ日銀が買っているのは、今は日本だけです。
アメリカやヨーロッパではもう終わりました。そろそろ、日本も出口戦略をすこーしずつ考え始めたのです。
報道ではいよいよ日本も出口を探し始めた！とはいっていませんよ。そのような報道をされるような急激なものではないので、マスコミもその言葉は使っていません。しかし、日銀の狙いはそれです。
日銀が出口戦略を探し始めたと報道されれば、市場が敏感に反応しすぎてて、困りますからね。せっかく上向きにしてきた経済を台無しにする恐れがあるので、ゆっくりゆっくり静かに進めるものです。
でも、私には、先月の日銀の発表が出口戦略開始と捉えられ、今から長期金利は上がってくると見ました。
なので今が固定金利への替えドキでしょう。
ただし、今の銀行で変えるとなると、めっちゃ高い金利になるので注意してください。変えるなら、銀行を変えて借り換えした場合がほとんどです。わたしのように、交渉のカードを持っていたり、融通が効く信用金庫さんならいいですが、まず難しいはず。
なので、別の銀行さんでよい見積もりを出してもらうのがいいのではないでしょうか？
最初に書いた、借り換え専用のネットでのUFJ銀行さんをまずやりましょう。
それと、後から気づいたのですが、一括で全国の銀行さんから出してもらう方法もあって、それをやればよかったと思っています。なので、それも利用するおがオススメです。
【住宅ローン】手間のかかる審査申し込みを一度で！
まずはシミュレーションから 
いっぱい銀行があるし、銀行によって保証料とか手続き量とかあって、一見金利が低そうでも、総支払額は別のところが安いところもあって、自分のローンの数字を出してもらわないとわかんないものです。
まあ、基本的にこの辺りの話をするのはめんどいので、まずは、見積もりの数字を出してもらうだけでもいいのではないでしょうかね。
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